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Fachartikel – für mehr Wissen

 

Als Unternehmen mit breitem Beratungsspektrum und zahlreichen Projekten, die wir betreuen, recherchieren wir zu vielen verschiedenen Themen. Hier stellen wir Ihnen Brancheninformationen, Analysen und Berichte vor: Fachbeiträge, die auch Sie interessieren könnten.

 

BBT optimiert Bewertungsmodell für WHG Eberswalde

Die Wohnungsbau- und Hausverwaltungs-GmbH Eberswalde (WHG) hat die BBT GmbH beauftragt, eine individuelle Excel-Lösung für die Investitionsrechnung und die Beleihungswertermittlung zu erstellen, die der Ermittlung bewertungsrelevanter Werttreiber dient.

Mit dem Excel-Tool kann die WHG Eberswalde künftig selbstständig objektkonkrete Kapitalisierungszinssätze und Restnutzungsdauern ermitteln. Dies gewährleistet bei Investitionsentscheidungen eine einheitliche und belastbare Herleitung der Werte, schont aber die finanziellen und personellen Ressourcen.

Workshop als Ausgangspunkt der Modellentwicklung
Die Basis zur Ableitung der risikoadjustierten Bewertungsprämissen bilden die Daten aus dem avestrategy-Portfoliomanagement. Hiervon ausgehend wurde das Bewertungsmodell in einem gemeinsamen Workshop von WHG-Mitarbeitern und BBT-Beratern diskutiert und auf bewertungsrelevante Attribute untersucht.

Mithilfe der gewonnen Erkenntnisse werden wir nun in den nächsten Wochen das Excel-Tool für die WHG modellieren. Anschließend wird es in einem zweiten Workshop mit dem Schwerpunkt Beleihungswertermittlung erstmals zum Einsatz kommen. Hier werden die im Tool generierten objektkonkreten Kapitalisierungszinssätze und die wirtschaftlichen Restnutzungsdauern für die Beleihungswertermittlung verwendet.

Wir danken der WHG für die gute Zusammenarbeit und wünschen ihr weiterhin viel Erfolg.

Ihr Ansprechpartner bei der BBT ist

Johannes Jakobsmeyer
+49 30 26006-122
johannes.jakobsmeyer@bbt-gmbh.net

Foto Johannes Jakobsmeyer
 

DRV Bund verkauft 1.223 Wohnungen an Asset-Manager arsago

Artikel IMMOBILIEN-ZEITUNG.DE

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BBT T&V vermittelt Verkauf von 670 Wohnungen

Die BBT Transaction & Valuation GmbH hat im Auftrag der Wohnungsgenossenschaft Wolfen eG im Dezember 2015 ein Wohnportfolio mit 22 Gebäuden im Sachsen-Anhaltinischen Bitterfeld/Wolfen verkauft. Es umfasst rund 670 Wohnungen mit insgesamt 37.760 m² Wohnfläche, überwiegend in viergeschossigen Blockbauten aus den frühen 1960er Jahren. 

Die Durchschnittsmiete beträgt 5,09 €/m². Der Leerstand liegt bei etwa 30 Prozent. 

Die Käuferin ist eine Projektgesellschaft der HvD Grundbesitzgesellschaft mbH & Co. KG und der Viva Immobilien und Verwaltungs GmbH. Ihr Ziel ist die sukzessive Sanierung des Bestandes und eine Neupositionierung der Liegenschaft am Standort Wolfen. 

Die Wohnungsgenossenschaft Wolfen eG konzentriert sich nach der Veräußerung dieses Großpakets nunmehr auf ihren definierten Kernbestand. Durch den Verkaufserlös ist es dem Unternehmen zudem möglich, Restschulden aus früheren Krediten abzubauen, die für Modernisierungen aufgenommen wurden. 

Über den Kaufpreis haben beide Seiten Stillschweigen vereinbart. 

 

PRESSEERKLÄRUNG

Deutsche Rentenversicherung Bund plant Verkauf von Personalwohnhäusern

Die Deutsche Rentenversicherung Bund (DRV Bund) hat beschlossen, ihre Personalwohnhäuser (PWH) an insgesamt 16 Standorten zu verkaufen. Die DRV Bund setzt damit ihren gesetzlichen Auftrag um. Der Verkauf erfolgt mit dem Ziel der Konzentration auf die Angebote der Rehabilitation in den regionalen Reha-Zentren. 

Die Notwendigkeit, den Mitarbeitern der DRV Bund in unmittelbarer Nachbarschaft zum Reha-Zentrum geeigneten Wohnraum anzubieten, ist heute nicht mehr gegeben. Die Interessen und Rechte der vorhandenen Mieter werden durch eine umfassende Sozialcharta geschützt.

Bei den PWH handelt es sich um Wohngebäude, die sich in unmittelbarer Nähe bzw. teilweise noch auf den Grundstücken von 16 Reha-Zentren der DRV Bund befinden. Die Standorte liegen unter anderem in Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein, Niedersachsen, Hessen, Bayern und Baden-Württemberg. Die Bandbreite der Immobilien reicht von Apartmenthäusern über Mehrfamilienhäuser bis hin zu einigen Einfamilienhäusern, welche vornehmlich in den 70er Jahren errichtet worden sind. Insgesamt handelt es sich um 1.300 Wohneinheiten mit einer Gesamtmietfläche von rd. 69.000 m². Die Mieteinnahmen betragen ca. 3,7 Mio. € jährlich.

Angeboten werden die Immobilien als Gesamtportfolio und als regional gegliederte Teilportfolios. Der Verkauf erfolgt ab Februar 2015 im Rahmen eines strukturierten, allgemeinen und bedingungsfreien Bieterverfahrens gegen Höchstgebot. Geplant ist, den Verkauf der PWH bis September 2015 abzuschließen.

Die BBT Transaction & Valuation GmbH, mit Sitz in Berlin, ist mit der Vorbereitung und Durchführung des Veräußerungsverfahrens beauftragt.

 

DRV Bund bietet 1.300 Wohneinheiten zum Kauf

Artikel IMMOBILIEN-ZEITUNG.DE

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Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft – das sollten Sie wissen - Teil 4

Artikel BBT Newsletter November 2014

Strategisches Risikomanagement bedeutet, vom Einzelrisiko bis zum Gesamtsystem alle Risiken im Blick zu haben und zu steuern. Nach Risikostrategie, Risikokatalog und Risikobewertung geht es heute um die Risikosteuerung.

Was Risikosteuerung bedeutet

Ziel der Risikosteuerung ist es, die Risikolage des Unternehmens gezielt zu beeinflussen.

Die Risikolage drückt sich im sogenannten „risk exposure“ (Risikoausmaß) aus, das durch die Kategorien "Eintrittswahrscheinlichkeit" und "Schadenshöhe" bestimmt wird. Um die Risikosituation des Unternehmens positiv zu beeinflussen, müssen Maßnahmen definiert werden, die zu einer Verringerung der Eintrittswahrscheinlichkeit und/oder der Schadenshöhe der Risiken beitragen (siehe Abb. 1).

Aktive und passive Steuerungsmaßnahmen

Es lassen sich zwei Arten von Steuerungsmaßnahmen unterscheiden.

Aktive Steuerungsmaßnahmen führen durch die bewusste Gestaltung der Risikostruktur/-lage zur direkten Beeinflussung des Risikoausmaßes. Beispiele für aktive Maßnahmen sind:

  • Vermeidung von Neubau- oder Modernisierungsprojekten,
  • Verkauf von risikobehafteten Objekten (negativer Cashflow),
  • Zinsfestschreibungen zur Minderung des Prolongationsrisikos,
  • Festlegung /Definition bspw. von Vermietungsprozessen zur Minderung des Prozessrisikos.

Passive Maßnahmen sind vorsorgliche Maßnahmen, die nicht zu einer Veränderung der Eintrittswahrscheinlichkeit oder der Schadenshöhe führen. Hierbei wird unterstellt, dass bestimmte Risiken nicht beeinflussbar sind. Um diese zu steuern, werden zum Beispiel Versicherungen abgeschlossen (Wohngebäude-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) oder Liquiditätsreserven hinterlegt. 

Risikosteuerung hängt von der Risikostrategie ab

Die in der Risikostrategie festgelegte Risikobereitschaft sowie die Risikotragfähigkeit des Unternehmens sind ausschlaggebend für den Umgang mit aufgedeckten Risiken. So wird eine sicherheitsorientierte Wohnungsgenossenschaft ihr Gesamtrisiko möglichst gering halten, während Immobilien- oder Hedgefonds eher bereit sind, ein höheres Risiko einzugehen, da sie das Ziel der Gewinn-/Renditesteigerung stärker gewichten.

Für eine gezielte Steuerung empfiehlt es sich, für jeden Risikobereich/jedes Einzelrisiko Maßnahmen zu benennen. Steuerungsmaßnahmen werden operativ umgesetzt.

Beispiel: Risikomaßnahmen für ein Wohnungsunternehmen

Ein Restrisiko bleibt immer

Ein gänzlicher Ausschluss aller Risiken ist auch bei verantwortungsvoller Unternehmensführung nicht möglich. Zudem ist von Zeit zu Zeit zu prüfen, ob die Steuerungsmaßnahmen greifen oder eventuell aktualisiert werden müssen.

 

Kapitalwertmethode versus Vollständiger Finanzplan

Artikel BBT Newsletter November 2014

Wer investieren will, steht immer vor den gleichen zentralen Fragen: Lohnt sich die Investition? Ist die geplante Investitionsmaßnahme besser als eine andere? Wir stellen zwei dynamische Investitionsrechenverfahren vor, die bei der Beantwortung helfen.

Nach unserer Erfahrung eignen sich die Kapitalwertmethode und der Vollständige Finanzierungsplan am besten, um die wirtschaftlichen Auswirkungen von Immobilieninvestitionen richtig zu beurteilen.

Der Methodenvergleich

  • Die Kapitalwertmethode (NPV) ermittelt den Kapitalwert eines Investitionsprojektes zum Bezugszeitpunkt. Hierfür werden alle zukünftigen, mit der Investition zusammenhängenden Cashflows abgezinst, addiert und anschließend mit dem ursprünglichen Kapitaleinsatz verrechnet. Fällt der so ermittelte Kapitalwert positiv aus, ist die Investition voraussichtlich vorteilhaft, da die zukünftigen Cashflows die Investitionskosten decken und die vom Investor geforderte Mindestrendite grundsätzlich erzielt werden kann. Der für die Abzinsung erforderliche Diskontierungszinssatz ist subjektiv zu wählen. In der Regel setzt er sich aus dem Basiszinssatz und einem angemessenen Risikozuschlag zusammen.

Zu beachten ist: Die NPV-Methode geht von einem vollkommenen Kapitalmarkt aus, in dem Geld nie knapp wird, Kredite jederzeit verfügbar sind, Zinssätze stets unverändert bleiben und die Soll- und Haben-Zinssätze identisch sind. Daher lässt sich lediglich überprüfen, ob eine Investition, unabhängig von der Art ihrer Finanzierung, sinnvoll ist.

  • Der Vollständige Finanzierungsplan (VoFi) erfasst tabellarisch alle zukünftigen Cashflows, die mit der Investition im Zusammenhang stehen und verrechnet sie mit dem zu erwartenden Liquidationserlös. Über den daraus ermittelten Endwert (VoFi-Endvermögen) kann anschließend unter anderem die voraussichtliche Eigenkapitalrendite (VoFi-Rendite) ermittelt werden.

Zu beachten ist: Der VoFi unterstellt keinen vollkommenen Kapitalmarkt. Erwartete Überschüsse/Fehlbeträge können durch Kreditaufnahme/Wiederanlage periodengerecht erfasst und mit realitätsnahen Konditionen berücksichtigt werden. Darüber hinaus lassen sich mögliche Steuervorteile einkalkulieren.

Was Sie bedenken sollten

Bei beiden Methoden beeinflussen letztendlich zahlreiche Faktoren das Ergebnis. Hierzu zählen etwa die Höhe der Investitionsausgaben, die angesetzten Mieten und Bewirtschaftungskosten und der gegebenenfalls geplante Liquidationserlös. Beurteilen Sie die Vorteilhaftigkeit von Investitionen daher immer mindestens an drei Szenarien: dem worst-, real- und bestcase.

Die BBT-Empfehlung

Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit aller größeren Investitionsprojekte empfehlen wir den Vollständigen Finanzplan. Er kann individuell auf die Bedürfnisse des Nutzers zugeschnitten werden, und das Ergebnis ist gegenüber der NPV-Methode deutlich präziser.

Den VoFi können Sie übrigens als Zusatzmodul für avestrategy erwerben. Damit lassen sich die für den VoFi relevanten Plandaten aus avestrategy automatisch integrieren. Daneben bieten wir den VoFi natürlich auch als Excel-Lösung an.

 

Tückische Bewertung eines Erbbaugrundstücks

Artikel BBT Newsletter Oktober 2014

Grundsätzlich stellt die Bewertung von Erbbaugrundstücken keine besondere Herausforderung dar. Als tückisch entpuppte sich jedoch der Fall eines Kunden, für den die BBT GmbH in diesem Sommer den Verkehrswert von fünf Liegenschaften ermittelte. Zu den Immobilien gehörte auch ein Erbbaugrundstück. Der Grund der Verkehrswertermittlung war die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer.

Die Regel

Der Wert eines Erbbaugrundstücks wird vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Sind keine Vergleichswerte vorhanden oder stehen vom Gutachterausschuss keine Vergleichswerte zur Verfügung, ist der Wert eines Erbbaugrundstücks aus dem Bodenwertanteil und dem Gebäudewertanteil zu ermitteln.

Die Herausforderungen in unserem Fall

In Berlin wurde die Erhebung von Vergleichswerten für Erbbaugrundstücke eingestellt, sodass entsprechende Vergleichswerte nicht vorlagen. Somit waren der Bodenwert- und der Gebäudewertanteil zu bestimmen, was sich als spannend herausstellte:

  • Herausforderung 1: Das Gebäude; ein Geschosswohnungsbau in Form einer Wohnungseigentumsanlage. Es gab daher nicht nur einen Erbbaurechtsnehmer, sondern fast 100. Darüber hinaus wurde das Objekt auf zwei Erbbaugrundstücken als zusammenhängendes Gebäude errichtet.
  • Herausforderung 2: Das Erbbaugrundstück, das gemäß Grundbuch noch real eigenständig war. Jedoch existierte wegen des Gebäudes ein Gesamterbbaurechtsvertrag mit dem Nachbargrundstück, der im Fall der Beendigung des Erbbaurechts die Vereinigung der Grundstücke vorsah. Hieraus ergab sich für die Erbbaurechtsgeber ein Verlust der Entscheidungshoheit für das eigene Grundstück sowie die Pflicht, mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer Entschädigungen auszuhandeln.

Unsere Empfehlung

Aufgepasst beim Thema Erbbau. Hier können unentdeckte Chancen aber auch Risiken lauern. Gern beraten wir Sie bei Fragen rund um Ihre Erbbau-Immobilien.

 

BBT T&V verkauft historisches Kontorhaus

Artikel BBT Newsletter Oktober 2014

Im schleswig-holsteinischen Rendsburg hat die BBT T&V GmbH ein Kontor- und Lagerhaus erfolgreich vermitteln können. Das bis dato eigengenutzte Haus am Nord-Ostsee-Kanal wurde an eine ortsansässige Anwaltskanzlei veräußert.

Diese wird in dem historischen Gebäude demnächst ihren neuen Firmensitz beziehen, wo sich ihr ein wunderbarer Blick auf den Kanal sowie die berühmte Rendsburger Hochbrücke samt Schwebefähre bietet.

Das mit seiner typischen Klinkerfassade um das Jahr 1934 errichtete Haus wurde zu Beginn der 1990er Jahre saniert. Neben den ca. 574 m² Bürofläche verfügt die Immobilie über zwei Dachgeschosswohnungen mit insgesamt 159 m² Wohnfläche sowie eine Lagerfläche von etwa 100 m².

 

Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft – das sollten Sie wissen - Teil 3

Artikel BBT Newsletter Oktober 2014

Strategisches Risikomanagement bedeutet, vom Einzelrisiko bis zum Gesamtsystem alle Risiken im Blick zu haben und zu steuern. Nach der Risikostrategie und dem Risikokatalog stellen wir Ihnen heute vor, wie Risiken gemessen werden.

Instrumente zur Risikobewertung

Um die Auswirkungen der ermittelten Risiken detailliert abschätzen und Entscheidungen im Rahmen der Risikosteuerung ableiten zu können, bedarf es der Messung/Bewertung der Risiken. Hierfür gibt es verschiedene Instrumente und Methoden, die in qualitative und quantitative Verfahren unterteilt werden.

  • Zur Bestimmung quantifizierbarer Risiken werden häufig mathematisch-statistische Verfahren angewendet, die in der Immobilienwirtschaft jedoch nur bedingt anwendbar sind.
  • Eine größere Bedeutung haben qualitative Verfahren wie das Scoring-Modell, welches ermöglicht, die Risikogefahr der Immobilien zu vergleichen.
  • Eine weitere Möglichkeit der Risikobewertung ist die Ermittlung qualitativer und quantitativer Risikokennzahlen. Gerade den Wohnungsunternehmen steht die notwendige Datenbasis (aus dem ERP-System, Zustandsbewertungssystemen etc.) zumeist schon zur Verfügung. Daraus lassen sich Verhältniszahlen, Kennwerte oder Indikatoren ableiten, die Auskunft über vergangene, derzeitige und zukünftige Entwicklungen geben.

Übersicht der Risikokennzahlen 

Was bei der Festlegung der Messgrößen zu beachten ist

  • Eignung zur Bewertung von Vergangenheit, Status Quo und Zukunft
  • Vertretbarer Aufwand bei der Ermittlung der relevanten Daten
  • Auswahl quantitativer und qualitativer Kennzahlen
  • Sicherstellung von Vergleichbarkeit

Um eine Aussage über den Risikogehalt der Immobilien ableiten zu können, sind zudem Schwellenwerte festzulegen, bei deren Über- oder Unterschreitung das Risiko als bedrohlich gilt. Bei einer it-basierten Risikobewertung können die Schwellenwerte automatisch beim Erreichen der definierten Eskalationsstufen eine Benachrichtigung bspw. einen Bericht ausgeben. Dadurch wird eine kontinuierliche Überwachung der Risiken gewährleistet.

Das praxiserprobte System avestrategy bietet ein Modul welches die Definition qualitativer und quantitativer Risikokennzahlen pro Risiko ermöglicht. Zudem lassen sich Grenzwerte und ein entsprechender Überprüfungsrhythmus für die Kennzahlen hinterlegen. Die oben beschriebene permanente Überprüfung der Risiken wird durch eine automatisierte Berechnung der Kennzahlen und Vergleich dieser mit den Schwellenwerten gewährleistet. Bei Über- oder Unterschreitung des Schwellenwertes wird eine Meldung an den Risikoverantwortlichen versandt, damit dieser ggf. notwendige Steuerungsmaßnahmen einleiten kann.

 

Wertermittlung: Verbesserungen in avestrategy

Artikel BBT Newsletter August 2014

Bereits bisher bietet die BBT-Software avestrategy Funktionen, die eine vergleichsweise unkomplizierte Wertbestimmung von Immobilienportfolios ermöglichen. Ab der avestrategy-Version 3.34 haben wir nun den Funktionsumfang erweitert. Die Wertermittlung wird damit noch komfortabler.

Das ist neu in der avestrategy-Version 3.34

Die Berechnung und Speicherung der Immobilienwerte erfolgt zukünftig zentral in der Pooldatenbank des avestrategy-BI. Zusätzlich zur bisher implementierten Berechnung der Ertrags- und Beleihungswerte inklusive der Wertermittlung nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren profitieren Sie von folgenden Vorteilen:

  • Mehr Flexibilität in der Verwendung der Ausgangswerte für die Wertermittlungsberechnung

  • Einfache Pflege der Ausgangsdaten
  • Integration der Portfolioanalyseergebnisse in die Wertermittlung

  • Hohe Berechnungsperformance
  • Unabhängigkeit der Wertermittlungsberechnung von Wirtschaftsplanung

Die vielfältigen erweiterten Wertermittlungsfunktionen in avestrategy entlasten Sie erheblich beim Erstellen von Wertindikationen, unter anderem weil gleichzeitig  Berechnungen für unterschiedliche Bewertungsanlässe durchgeführt werden können. So gewinnen Sie beispielsweise mehr Zeit für die qualitative Beurteilung und Verbesserung der verwendeten Ausgangsparameter sowie die inhaltliche Bewertung der Berechnungsergebnisse.

Wir beraten Sie gern bei Fragen rund um die Wertermittlung und natürlich zu unserem Wertermittlungsmodul.

 

Machbarkeitsanalyse für Berliner Neubauvorhaben

Artikel BBT Newsletter August 2014

Die Berliner Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG (WGLi) plant, bis zu 250 Wohnungen im Lichtenberger Ortsteil Fennpfuhl zu errichten. Die BBT GmbH hat die Machbarkeit des Neubauprojekts detailliert analysiert.

Fundierte Informationen für die weitere Planung

  • Im Rahmen der Machbarkeitsanalyse haben wir der WGLi zunächst die Qualität des Mikrostandortes und die Chancen und Risiken zur Realisierung eines Neubauvorhabens aufgezeigt.
  • Daneben wurden die aktuell am Markt erzielbaren Mieten ermittelt und Empfehlungen für die Marktpositionierung abgegeben. Auch die Bestimmung der Zielgruppen für das Neubauvorhaben und die Empfehlungen für eine zielgruppengerechte Gestaltung und Ausstattung der Wohnungen sind wesentlicher Bestandteil der Machbarkeitsanalyse.
  • Zudem stimmten wir mit dem Stadtplanungsamt die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen der Grundstücke ab, auf deren Basis wir sodann eine erste Kalkulation der Baukosten vorgenommen haben.

Die Genossenschaft verfügt damit über fundierte Daten und Informationen für die weitere Planung ihres Neubauvorhabens.

Über die WGLi

Die WGLi ist die größte Wohnungsgenossenschaft in Berlin. Ihr Bestand umfasst rund 10.100 bewirtschaftete Wohnungen, die größtenteils im Wohngebiet Fennpfuhl liegen. Mit dem Neubauvorhaben, das auf zwei kürzlich erworbenen, nebeneinander liegenden Grundstücken realisiert werden soll, möchte das Unternehmen seinen Wohnungsbestands erweitern und diversifizieren.

 

Commercial Due Diligence bei Portfolio-Ankauf

Artikel BBT Newsletter Juli 2014

Die BBT Transaction & Valuation GmbH hat die RREEF Management GmbH aus Frankfurt (Main) beim Ankauf des "Corpus Sireo"-Portfolios „Merkur“ unterstützt. Wir erstellten ein umfassendes, zielgruppenorientiertes Objekt- und Standortrating, um die objektkonkreten Prämissen zu ermitteln und Privatisierungspotenziale zu identifizieren.

Zahlreiche Prämissen

Die zu ermittelnden Prämissen reichten von der Neuvertragsmiete, Mietentwicklung und Mietspiegelmieten über Mietausfall und Wohnungsherrichtungskosten bis zur laufenden Instandhaltung und nicht abrechenbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten.

Dazu besichtigten wir die Objekte und werteten die im Datenraum bereitgestellten Objektinformationen aus, z.B. vorhandene Wertgutachten, technische Due Diligence-Gutachten sowie die objektkonkreten Angaben der Verkäufer.

Zusätzliche Daten für detailliertere Erkenntnisse

Zu den größten Herausforderungen der Commercial Due Diligence zählt die Ermittlung der Neuvertragsmiete und der Prognose über ihre Entwicklung in den kommenden Jahren. Hierfür haben wir neue Verfahren entwickelt: Neben den Vergleichsmieten der Standorte und den Ratingergebnissen berücksichtigen wir zahlreiche weitere Informationen, wie etwa Haushaltsnettoeinkommen, zu erwartende Betriebs- und Heizkosten, Bevölkerungsstruktur vor Ort, aber auch Haushaltsnebenkosten der Mieter etwa für Wege, Transport oder Konsum. So werden Potenziale und Risiken der Objekte noch detaillierter herausgestellt.

Wir bedanken uns bei der RREEF Management GmbH und Corpus Sireo für die gute Zusammenarbeit und gratulieren zum erfolgreichen Abschluss der Transaktion.

 

Scoring- und Bewertungsmodelle an Unternehmensziele anpassen – Vortrag auf BBA-Tagung zum Portfoliomanagement WOHNEN

Am 30.10.2013 führte die BBA eine gut besuchte Tagung zum „Portfoliomanagement WOHNEN: Strategien für zielgerichtete Investitionen“ in Berlin durch. Für die BBT-Gruppe erläuterte Johannes Jakobsmeyer im Duett mit Herrn Rene Stüpmann (Geschäftsführer, Wohnbau GmbH Prenzlau) zum Thema „Scoring- und Strategiemodelle im Vergleich“ das Vorgehen von drei Wohnungsunternehmen zu Scoring-, Zielgruppen- und Strategiemodellen im Portfoliomanagement.

Die BBA – Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. Berlin hat eingeladen und viele kamen: Gut 50 Fachleute vom Geschäftsführer/Vorstand bis zum Portfoliomanager und Controller diskutierten rege auf der Tagung zum Thema „Portfoliomanagement WOHNEN“.

Für die BBT-Gruppe erläuterte Johannes Jakobsmeyer im Duett mit Herrn Stüpmann (Geschäftsführer der Wohnbau GmbH Prenzlau) zum Thema „Scoring- und Strategiemodelle im Vergleich“ das Vorgehen von drei Wohnungsunternehmen zu Scoring-, Zielgruppen- und Strategiemodellen im Portfoliomanagement.

Es flossen Erfahrungen aus der eigenen Praxis von Beratungsprojekten zum Portfoliomanagement sowie von Herrn Stüpmann die gelebte Realität der Entwicklung und Nutzung des Scoringmodells der Wohnbau Prenzlau ein.

Kernthese war, dass es nicht „DEN“ allgemeingültigen Scoring- und Bewertungsbaum gibt, sondern dass die Besonderheiten und Unternehmensspezifika sowie deren Ziele sich auch im Scoring- und Bewertungsmodell im Portfoliomanagement abbilden lassen sollten. Auch die Weiterentwicklung zu Zielgruppenorientierten- oder Strategiemodellen konnten anhand von Praxisbeispielen aufgezeigt werden.

Die rege Diskussion unter den Teilnehmern von den kommunalen Gesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und Portfoliomanagern der deutschen börsenorientierten Wohnungsunternehmen zeigte das hohe Interesse, aber auch die unterschiedlichen Ansätze zu diesem Thema.

Das klingt nach Wiederholung in 2014! 

 

WCH Chemnitz beauftragte erneut Portfolioanalyse

Artikel BBT Newsletter Juli 2013

Der Auftrag an die ST erfolgte vor dem Hintergrund der aktuellen Unternehmensplanung, der geänderten Markt- und Rahmenbedingungen sowie der Fokussierung auf eine wirtschaftliche und umweltverträgliche Energieversorgung.

Die Untersuchung erbrachte unter anderem folgende planungsrelevante Fakten:

  1. Durch die von der WCH seit dem Jahr 2008 getätigten umfangreichen Investitionen in den Bestand hat sich die objektiv messbare Attraktivität des Gebäudebestands verbessert.
  2. Der insgesamt erreichte energetische Gebäudezustand ist deutlich besser als der Chemnitzer Durchschnitt. Bis auf sehr wenige Ausnahmen liegen die Bestände bei den Jahresenergiekennwerten erheblich unter dem Mittel der Wohnungsunternehmen in Sachsen.
  3. Der Seniorenanteil unter den Genossenschaftsmitgliedern ist hoch und zeigt eine steigende Tendenz.
  4. Gemäß der aktuellen Analyse eignet sich ein Drittel des genossenschaftlichen Objektbestands grundsätzlich für altersgerechtes Wohnen. Dies ist von Bedeutung, da die bedarfsgerechte Schaffung von barrierearmen Wohnungen bei der WCH künftig besonders im Mittelpunkt steht.
 

BBT T&V: Eine Leistungsbilanz, die sich sehen lassen kann

Artikel BBT Newsletter Juli 2013

Als Tochter der BBT GmbH liegen unsere Geschäftsschwerpunkte in der Transaktionsberatung, der Vermittlung, der Wertermittlung und der Durchführung von Markt- und Standortanalysen.

Die Leistungsbilanz 2012 zeigt erneut, dass Kunden bundesweit in all diesen Bereichen auf unsere beratende Tätigkeit vertrauen. Gern unterstützen wir auch Sie - von der Vermittlung eines kleinen Mehrfamilienhauses in Zossen bis hin zur Wertermittlung in der Metropole Berlin. Die Leistungsbilanz liefert Ihnen einen Überblick über die passenden Ansprechpartner bei der BBT T&V, die mit Ihnen eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Aufgabenstellung finden.

Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

 

Mikrostandort- und Objektrating für Fürstenwalder Wohnanlage.

Artikel BBT Newsletter Januar 2013

Vor einer Immobilieninvestition sind viele Fragen zu klären, um die Erfolgschancen des Vorhabens zu beurteilen. Ein Mikrostandort- und Objektrating liefert hierfür alle wichtigen Informationen. Für die Berliner Volksbank eG, die über die Ankaufsfinanzierung einer großen Wohnanlage in Fürstenwalde für einen Kunden zu entscheiden hatte, hat die BBT GmbH kürzlich ein solches Rating durchgeführt.

Handelt es sich um einen nachgefragten und zukunftsfähigen Wohnstandort? Sind die Mieten wettbewerbsfähig und bestehen Mietsteigerungspotentiale? Welche Chancen und Risiken bieten der Standort und die Immobilie?

Diese und andere wichtige Fragen haben wir in den letzten Jahren für zahlreiche Wohnungsunternehmen, Privatinvestoren und die Kreditwirtschaft anhand von detaillierten Markt- und Standortanalysen beantwortet und damit die Grundlage für Investitionsentscheidungen geschaffen. Doch die fundierte Kenntnis der Angebots- und Nachfragesituation des jeweiligen regionalen Wohnungsmarktes ist nicht nur für potentielle Erwerber einer Immobilie, sondern eben auch für Banken als Finanzierungspartner von höchster Relevanz.

Basis für die Finanzierungsentscheidung

Durch unser Mikrostandort- und Objektrating für die 568 Wohneinheiten umfassende Wohnanlage „Reifenwerksiedlung“ in Fürstenwalde erhielt die Berliner Volksbank eine detaillierte Einschätzung zur Marktfähigkeit und Marktstellung der Wohnanlage als Basis für die Entscheidung über die Finanzierung. Unsere Leistungen umfassten dabei vor allem die Bewertung des Mikrostandortes und die Ermittlung der am Markt erzielbaren Mieten und möglicher Mietpotentiale. Zusätzlich haben wir die Struktur und den baulichen Zustand der Wohnanlage bewertet und daraus objektkonkrete Mietansätze abgeleitet.

 

Aktueller Kalkulationszins ist wichtig zur Berechnung des Anlagevermögens.

Artikel BBT Newsletter Dezember 2012

Es gibt viele Gründe, warum Wohnungsunternehmen die aktuellen Werte ihrer Immobilien kennen sollten - unter anderem zur Beurteilung des Anlagevermögens, etwa im Rahmen einer Neubewertung oder der Wertfortschreibung/-aktualisierung, z.B. für die Jahresabschlussbilanz. Um den Wert ihres Anlagevermögen berechnen zu können, beauftragte die Kommunale Wohnungsgesellschaft mbH Erfurt (KoWo) die BBT GmbH, die objektkonkreten Kalkulationszinsen für ihren Immobilienbestand zu prüfen.

Der Hintergrund

Die KoWo führt ihre Wertfortschreibung des Anlagevermögens mit avestrategy durch. Das ermöglicht die automatische Nutzung sowohl der tatsächlichen Jahresergebnisse als auch der Ergebnisse der aktuellen Unternehmensplanung für die Wertfortschreibung. Die Werte des Anlagevermögens werden dabei mit dem Discounted Cashflow-Verfahren (DCF) errechnet, für das der Kalkulationszins von entscheidender Bedeutung ist. Da dieser Zins die jeweiligen Objekt-, Markt- und Standortrisiken berücksichtigt und sich die Risikoprofile im Verlauf der Zeit ändern können, ist der Kalkulationszins regelmäßig zu prüfen und gegebenenfalls zu aktualisieren. 

Diese Überprüfung und Aktualisierung der objektkonkreten Kalkulationszinsen haben wir für die KoWo in Erfurt in diesem Jahr durchgeführt.  

Die Eckdaten des Kalkulationszinses

Der Zins setzt sich in der Regel aus folgenden Komponenten zusammen:

  • Basiszins
  • Makrolagenrisiko
  • Marktlagerisiko
  • Standortrisiko
  • Objektrisiko

Dabei beschreiben der Basiszins und die Makrolage das Globalrisiko, da es sich nur um einen Makrostandort handelt. Die Marktlage, der Standort und das Objekt beschreiben dagegen das direkte Mikro- und Objektrisiko. 

Das Vorgehen bei der Zinsberechnung

Im ersten Schritt ermittelten wir für die KoWo das Globalrisiko. Dafür haben wir den aktuellen Stand und die Entwicklung des DGZF-Einstandszinses untersucht und auf Basis unseres Makrolagenratings und weiterer Untersuchungen des Erfurter Marktes das Makrolagenrisiko für die Stadt bestimmt. Dieser Globalzins diente als Basis für die objektkonkrete Kalkulationszinsermittlung, da er für alle Objekte in Erfurt gleich ist. 

Im zweiten Schritt ermittelten wir das Objekt- und Mikrolagenrisiko. Dazu führen wir in der Regel ein eigenes Scoring mit umfangreichen Besichtigungen, der Erhebung notwendiger Marktdaten und der Analyse von Ist-Zuständen durch. In diesem Fall konnten wir jedoch auf eine hervorragende, mittels avestrategy durchgeführte Portfoliobewertung der KoWo zurückgreifen. Diese lieferte uns die erforderliche Datengrundlage für jedes Objekt, die wir wiederum mit avestrategy-Portfolio durch ein eigenes Risikoscoring bewerten konnten. Die Ergebnisse des Risikoberichts der Objekte wurden schließlich mit Hilfe eines Algorithmus zu dem jeweiligen objektkonkreten Kalkulationszins umgerechnet. 

Der gesamte Prozess erfolgte in ständiger Abstimmung mit der KoWo und ihrer Wirtschaftsprüfer, um jederzeit sicherzustellen, dass die ermittelten Kalkulationszinsen nachvollziehbar und belastbar sind. Die ermittelten Kalkulationszinsen konnten anschließend von der KoWo nach avestrategy übertragen und die Werte des Anlagevermögens berechnet werden.  

Unser Tipp

Wir empfehlen unseren Kunden generell, die Werte ihres Anlagevermögens ermitteln zu lassen und aktuell zu halten. Denn derjenige, der weiß, wie viel die eigenen Immobilien wirklich Wert sind, kann leichter strategische Entscheidungen daraus ableiten und deren Vorteilhaftigkeit belegen. 

 

Marktwertermittlung für außergewöhnliche Objekte.

Artikel BBT Newsletter Dezember 2012

Bei der Marktwertermittlung für Immobilien spielen eine Reihe von Daten rund um das Objekt eine Rolle. Je individueller eine Immobilie ist, umso individueller sind jedoch auch die zu berücksichtigenden Faktoren. Dies zeigte sich für die BBT GmbH erst kürzlich wieder bei der Marktwertermittlung für mehrere Objekte in Bad Salzungen.

m August diesen Jahres ermittelte die BBT die Marktwerte für drei Objekte der GEWOG Bad Salzungen. Dabei konnten wir nicht nur erneut feststellen, dass Bad Salzungen eine sehr schöne Stadt in Südthüringen ist, sondern auch, dass jedes Objekt seine ganz individuellen Herausforderungen an die Wertermittlung stellt. So wurden zwei der drei Objekte bereits vor dem Jahr 1900 erbaut, wobei eins dieser Objekte zudem gar nicht für Wohnzwecke errichtet worden war.  

Unsere Aufmerksamkeit galt insbesondere folgenden Aspekten: Den eventuell vorhandenen Reparaturrückstau zu identifizieren, die entsprechenden laufenden Instandhaltungen festzulegen und, da wir die Marktwertermittlung mit dem Discounted Cashflow-Verfahren (DCF) durchgeführt haben, den objektkonkreten Diskontierungs- und Kapitalisierungszins zu ermitteln.  

Äußerer Eindruck contra harte Fakten

Die genannten Punkte stellen bei außergewöhnlichen, oft alten Immobilien generell eine besondere Herausforderung dar, weil das subjektive Empfinden und die objektiven Fakten unter Umständen differieren. So kann etwa die äußere Attraktivität eines Objektes aus dem Jahr 1886 sehr groß sein. Schnell wird dieser Eindruck allerdings durch laufende Bewirtschaftungskosten gemindert, die durch eine bauartbedingte, schlechte Flächenauslastung höher sind als beispielsweise bei Objekten aus den 60er Jahren. 

Unter Berücksichtigung aller Faktoren konnten wir für die Immobilien der GEWOG Marktwerte ermitteln, die sowohl den Besonderheiten der Objekte gerecht werden als auch - und dies ist im Rahmen der Marktwertermittlung das Wesentlichste - am Markt realisiert werden können.  

Wenn Sie Fragen zum Thema Marktwertermittlung haben oder Ihr Portfolio Objekte beinhaltet, die nicht ganz einfach einzuschätzen sind, stehen wir Ihnen gern beratend zu Seite. 

 

Mietenplanung mit System

Artikel BBT Sondernewsletter November 2012

Eine der wichtigsten Planpositionen in einem Immobilienunternehmen ist die Miete. Sie entscheidet in der Regel am stärksten über Erfolg und Misserfolg. Dementsprechend sorgsam sollte bei der Erstellung einer Mietenplanung vorgegangen werden. Das eine Miete jedoch nicht linear steigt von Jahr zu Jahr, wird immer dann deutlich, wenn man sich die bereits abgeschlossenen Geschäftsjahre ansieht. 

Die Präsentation stellt einen Planansatz vor, mit dem die BBT seit Jahren erfolgreich Mietplanung betreibt. Darüber hinaus werden Werkzeuge für die Mietenplanung vorgestellt, die demnächst in avestrategy zur Verfügung stehen werden.

Den Vortrag als PDF herunterladen

 

Machbarkeitsstudie für Mietwohnungsbauprojekt.

Artikel BBT Newsletter Oktober 2012

Der Wohnungsneubau in Deutschland boomt - besonders in deutschen Großstädten wie München und Berlin. So stieg in der Hauptstadt das Projektvolumen im Jahr 2011 gegenüber 2010 um 25 Prozent. Die BBT GmbH berät zahlreiche Unternehmen bei ihren Neubauvorhaben zum Beispiel mit Machbarkeitsstudien, wie derzeit etwa die Wohnungsgenossenschaft Friedenshort eG.

Vor dem Hintergrund kontinuierlich steigender Mieten und Kaufpreise sowie einem niedrigen Zinsniveau werden in Berlin mittlerweile auch wieder zahlreiche Mietwohnungen gebaut. Die Berliner Genossenschaften tragen dazu einen nicht unerheblichen Teil bei.  

Von insgesamt 21 Unternehmen, die in der Initiative Wohnungsbaugenossenschaften Berlin organisiert sind, haben in den letzten zwei Jahren 14 Genossenschaften Wohnungen neu gebaut, oder sie befinden sich aktuell in der Planungs- bzw. Realisierungsphase. Das meldete die Initiative im September 2012. Viele Wohnungsbaugenossenschaften können dabei auf Grundstücke aus dem eigenen Bestand zurückgreifen.  

Machbarkeitsstudie sichert Projekterfolg 

Bei solchen Neubauvorhaben ist eine detaillierte Analyse und Planung in Form einer Machbarkeitsstudie unerlässlich, um den Projekterfolg zu gewährleisten. Die BBT GmbH hat in den letzten Jahren für diverse Genossenschaften Machbarkeitsstudien für Wohnungsneubauprojekte erstellt und sie beraten, zuletzt im Frühjahr 2012 die Wohnungsbau-Genossenschaft „Treptow Nord“ eG.  

BBT prüft Neubauvorhaben in Mahlsdorf 

Aktuell erstellen wir für die Wohnungsgenossenschaft Friedenshort eG eine Machbarkeitsstudie für ein geplantes Neubauvorhaben im Berliner Stadtteil Mahlsdorf. Die Machbarkeitsstudie beinhaltet die Analyse und Bewertung des Mikrostandortes, die Bestimmung der Mietpotentiale, der Zielgruppen und ihrer Anforderungen an die zu errichtenden Wohnungen sowie die Anpassung der bestehenden Bauplanung. Wir prüfen außerdem die Wirtschaftlichkeit des Projektes und führen eine Beleihungswertermittlung zur Bestimmung des Kreditvolumens durch.  

Die Genossenschaft erhält damit eine Planungs- und Entscheidungsgrundlage, die sowohl den Markt als auch die betriebswirtschaftlichen Aspekte beleuchtet.  

 

Erfolgreicher Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Potsdam

Pressemitteilung

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Immobilientransaktionen: Nutzen Sie die Marktchancen!

Artikel BBT Newsletter April 2012

Im Jahr 2011 haben wir im Rahmen unserer Transaktionsberatung und Maklertätigkeit für viele Kunden erfolgreich Immobilien verkauft. Und auch in diesem Jahr starten wir in diesem Bereich wieder durch.

Für unsere Auftraggeber vermarkten wir die verschiedensten Objekte an sehr unterschiedlichen Standorten: Ob sanierte Altbauten aus der Gründerzeit, Neubauten aus den neunziger Jahren oder Plattenbauten - das Immobilienangebot ist vielfältig. Ebenso sieht es bei den Lagen aus. Potsdam, Leipzig, Chemnitz, Magdeburg, Berlin oder Berliner Stadtrand – die Auswahl ist groß.

Wenn auch Sie die Chancen des Marktes nutzen und sich von einem Objekt trennen möchten, erläutern wir gern in einem persönlichen Gespräch unsere Vorgehensweise und geben Ihnen unsere Einschätzung zum erzielbaren Verkaufspreis.

Ebenso umfassend unterstützen wir Sie auch, wenn Sie Interesse am Erwerb einer Immobilie haben.

Rufen Sie uns an. Wir freuen uns, Sie beim Erwerb oder Verkauf von Immobilien zu beraten.

 

Die Tücken der Restwertberechnung.

Artikel BBT Newsletter Februar 2012

Mit dem Restwert einer Immobilie ist der zukünftige Verkaufserlös gemeint, der nach einer bestimmten Laufzeit (Bewirtschaftungsphase) angenommen wird. Der Restwert soll die durch Investitionen oder unterlassene Instandhaltungen bedingte, wertmäßige Veränderung des Gebäudes und die Entwicklung des Marktes, zum Beispiel durch gestiegene oder gesunkene Mieten, abbilden. Wichtig ist dieser Restwert immer dann, wenn eine Bewertung vorgenommen, ein Businessplan erstellt oder eine Investitionsrechnung durchgeführt wird.  

Realistische Planung erforderlich

Die Ermittlung des Restwertes setzt eine realistische Planung voraus. Diese Planung kann sowohl in einem Discounted Cashflow-Modell (DCF) als auch in einem Vollständigen Finanzplan (VoFi) erfolgen. Da der Restwert maßgeblich von den Plandaten im letzten Jahr des Planungszeitraumes bestimmt wird, ist eine realistische und plausible Annahme der Stellgrößen in den Modellen zwingend erforderlich.

Planungsbeispiel mit Hilfe eines DCF-Modells:

Bei der beispielhaften Planung handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus aus Berlin mit 18 Wohneinheiten, 1.010 m² Wohnfläche, Baujahr 1962. Die Durchschnittsmiete beträgt 5,27 €/m². Unterstellt ist eine Mietsteigerung in den ersten fünf Jahren von 1,5% und in den darauffolgenden fünf Jahren von 1,0%. Alle cashflow-relevanten Kostenpositionen steigern sich jährlich um 2%; dies entspricht der durchschnittlichen Inflationsrate. Die nichtumlegbaren Betriebskosten betragen 2%.

Zwei Berechnungsalternativen

Entscheidend für die weitere Ermittlung ist der Jahres-Reinertrag des letzten Planjahres; in unserem Beispiel beträgt er 48.014 € im Jahr 2021. Um daraus den Restwert des Objektes zu berechnen, stehen grundsätzlich zwei Berechnungswege zur Verfügung: das Vereinfachte Ertragswertverfahren und die Ewige Rente.

In dem Vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Restwert unter der Berücksichtigung der Restnutzungsdauer des Objektes bestimmt. Diese Methode verfolgt den Ansatz der "endlichen Nutzungsdauer" eines Objektes.

Berechnungsformel Vereinfachter Ertragswert: RW = RE * (qn - 1) / qn * (q - 1)

Bei dem Verfahren der Ewigen Rente hingegen unterstellt man, dass ein Objekt durch regelmäßige Instandsetzung und Modernisierung eine theoretisch unbegrenzte Nutzungsdauer hat. Dementsprechend sind bei der Methode der Ewigen Rente auch solche Kosten zu berücksichtigen, die das Objekt in seinen ursprünglichen Zustand versetzen.

Berechnungsformel Ewige Rente: RW = RE * 1 / (q – 1) - HK

Die Bedeutung der Abkürzungen:

RW = Restwert, RE = Jahres-Reinertrag , HK = Herrichtungskosten, q = 1 + (p / 100), p = Kapitalisierungszins, n = Restnutzungsdauer (abzüglich der Planungsdauer, im Beispiel 30 -10 = 20 Jahre)

Ermittlung des Kapitalisierungszinses

Wichtig ist auch die Frage nach dem geeigneten Kapitalisierungszins (p). Dafür kann entweder der objektkonkrete Liegenschaftszins verwendet oder der Kapitalisierungszins aus einem objektkonkreten Diskontierungszins abgeleitet werden.

Wie ein solcher Diskontierungszins ermittelt wird, berichteten wir bereits in der Juliausgabe unseres Newsletters (Immobilienbewertung: Solide Zinsermittlung statt Glaskugel-Mystik). Um aus dem Diskontierungszins einen Kapitalisierungszins abzuleiten, muss zunächst die angenommene Inflation herausgerechnet werden. Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob während des Planungszeitraumes Aufwertungsmaßnahmen geplant und monetär in der Planung berücksichtigt wurden. Ist dies der Fall, kann ein zusätzlicher Abschlag auf den Kapitalisierungszins erfolgen. Gleiches gilt auch, wenn man zusätzlichen Instandhaltungsrückstau plant. Dann muss ein Aufschlag auf den Zins erfolgen.

Die Beispielrechnung

In unserem Beispiel haben wir einen objektkonkreten Diskontierungszins in Höhe von 7,87% ermittelt. Wir haben weder Aufwertungen noch Instandhaltungsrückstau geplant und erhalten somit nach Minderung des Diskontierungszinses um die Inflationsrate (2%) einen Kapitalisierungszins von 5,87%.

Als Herrichtungskosten nach Ablauf der Planungsphase haben wir ca. 250.000 € ermittelt. Herrichtungskosten beinhalten Kosten für solche Maßnahmen, durch die das Objekt über die Restnutzungsdauer hinaus dauerhaft bewirtschaftet werden kann.

Damit erhalten wir rechnerische Restwerte für das Objekt von:

  • Vereinfachtes Ertragswertverfahren: 556.581 €
  • Ewige Rente abzüglich Herrichtung: 567.963 €

Fazit

Anhand der Ergebnisse kann man bereits die Tücken der Restwertberechnung erkennen, auch wenn in unserem Beispielfall die Werte „nur“ um rund 11.000 € differieren. Die Schwierigkeit bei beiden Berechnungsmethoden bleibt die Ermittlung und gutachterliche Einschätzung der wesentlichen Prämissen Restnutzungsdauer und / oder Herrichtungskosten.

Wäre beispielsweise die Restnutzungsdauer nicht auf 30 sondern auf 40 Jahre festgelegt worden, dann würde sich der ermittelte Restwert auf 670.206 € erhöhen. Über die Bestimmung von Restnutzungsdauern berichteten wir bereits in der Dezemberausgabe unseres Newsletters (Bestimmung der Restnutzungsdauer – nur welche?).

Ebenso verhält es sich mit den getroffenen Annahmen für die Planung. Würde man zum Beispiel in unserem Fall die jährliche Mietsteigerung um 1% höher ansetzen, so würde sich ein Restwert von 609.936 € ergeben.

Angesichts der beschriebenen Hürden, ist die Wahl der Berechnungsmethode nur ein kleiner Schritt auf dem Weg zur Ermittlung des Restwertes. Der unserer Meinung nach wichtigste Schritt ist es, die Tücken der Modelle zu erkennen und geeignete Lösungswege zu finden.

 

„Wohnen in…“: Eigentumswohnungen in Potsdam.

Artikel BBT Newsletter Februar 2012

„Daz gantze Eyland muß ein paradeys werden…“, wünschte sich Fürst Moritz von Nassau im Jahr 1664 für die Stadt Potsdam, und zweifellos hat sich die Landeshauptstadt von Brandenburg zu einer der charmantesten Städte in den neuen Bundesländern entwickelt.

Die Residenzstadt Friedrich des Großen bietet mit ihren historischen Gebäuden, Parkanlagen und dutzenden Seen ein beschauliches Gegengewicht zur großen, teils hektischen Nachbarstadt Berlin.

Aber nicht nur das äußere Erscheinungsbild macht die mit ihren ca. 157.000 Einwohnern größte Stadt Brandenburgs zu einem interessanten Investitionsstandort. Auch die „inneren Werte“ können sich sehen lassen.

Attraktiver Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort

Potsdam hat die höchste Wissenschaftlerdichte Deutschlands. Mehr als 5.000 Wissenschaftler arbeiten hier an drei Hochschulen und in über 30 weiteren Forschungseinrichtungen. Des Weiteren haben sich zahlreiche internationale Unternehmen wie VW, Oracle und Katjes in der Stadt niedergelassen und eine große Anzahl von Arbeitsplätzen geschaffen. Die Arbeitslosenquote sank in den letzten fünf Jahren um fünf Prozent und ist mit 7,4 % die niedrigste unter den ostdeutschen Landeshauptstädten. Dass die vorhandenen Arbeitsplätze zudem vergleichsweise gut bezahlt sind, zeigt das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen von Potsdam. Dies liegt mit ca. 1.715 € pro Monat deutlich über dem Berliner Mittelwert von 1.575 €. Mit einer Kaufkraftkennziffer von 95 Punkten nimmt Potsdam hier ebenfalls die Spitzenposition unter den fünf ostdeutschen Landeshauptstädten ein.

Beliebter Wohnort

Bei diesen positiven Rahmenbedingungen verwundert es nicht, dass sich die Havelstadt zu einem beliebten Wohnstandort entwickelt hat. In den letzen zehn Jahren wuchs die Bevölkerung um ca. 20 Prozent. Die Prognosen besagen, dass die Einwohnerzahl bis 2020 um weitere sechs Prozent auf rund 165.000 Einwohner ansteigen wird. Folglich ist Wohnraum in Potsdam ein knappes Gut, der Wohnungsleerstand liegt zurzeit unter zwei Prozent. Bis 2020 werden nach Schätzungen der Stadtverwaltung rund 1.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt.

Die Aussichten auf kontinuierlich steigende Preise für Mietwohnungen und Eigentum ziehen sowohl private als auch institutionelle Investoren an. Dabei steht vor allem das Wohnungseigentum im Fokus der Marktteilnehmer. Zum einen bieten hier zahlreiche denkmalgeschützte Altbauten im Stadtgebiet noch die Aussicht auf zusätzliche Abschreibungen nach § 7 i EStG. Zum anderen befinden sich aktuell mehrere hundert Wohnungen, in teils exklusiven Lagen, in Bau oder Projektierung. Die Anzahl der Bauvorhaben zeigt, dass es für Investoren nicht nur lohnenswert ist, bestehende Mietwohnanlagen zu kaufen und zu sanieren, sondern auch neu zu bauen.

Gefragte Eigentumswohnungen

Um die Nachfrage nach Wohnungseigentum zu bedienen, sind sowohl institutionelle Investoren als auch Bauträger im Markt aktiv. Laut dem Potsdamer Grundstücksmarktbericht 2010 wurden 68 % der Eigentumswohnungen durch juristische Personen veräußert und 87 % von natürlichen Personen erworben.

Nach der Auswertung von Kaufverträgen nennt der BBU-Marktmonitor 2011 einen durchschnittlichen Kaufpreis bei Erstverkäufen von ca. 3.000 €/m². Für Weiterverkäufe wird ein durchschnittlicher Kaufpreis von 1.300 €/m² genannt. Darüber hinaus hat der Marktresearch der BBT GmbH einen stadtteilunabhängigen durchschnittlichen Angebotspreis von ca. 2.200 €/m² ergeben.

Die Spitzenlagen

Spitzenpreise werden dabei in der villenreichen „Berliner Vorstadt“ erzielt. Eingebettet zwischen dem Heiligen See im Nordwesten und dem Tiefen See im Südosten ist das Angebot in dieser exklusiven Wohngegend knapp. Unser Research hat für Eigentumswohnungen einen durchschnittlichen Angebotspreis von 3.400 €/m² ergeben. Am Glieniker Horn befindet sich mit der Siedlung „Potsdam Arcadia“ noch ein ganz besonderes Wohnquartier. Hinter hohen Zäunen und Kameras ist hier die erste „Gated Community“ Deutschlands gelegen. Rund 5.000 € kostet ein Quadratmeter Wohnungseigentum in einem der 47 luxuriösen Appartements. Ob diese exklusive, aber abgeschottete Art zu Wohnen im Sinne des Stadtvaters und großen Aufklärers Friedrich II. gewesen wäre, sei dahingestellt.

Gefragte Sanierungs- und Altbaugebiete

Aufgewertete Sanierungsgebiete und mögliche Steuervorteile bei Baudenkmalen locken Anleger vor allem in die von Altbauten dominierten Stadtteile. In Babelsberg, der Innenstadt sowie in der Brandenburger und Nauener Vorstadt haben wir einen durchschnittlichen Angebotspreis für einen Quadratmeter Wohnungseigentum von weit über 2.000 €/m² ermittelt. Auch der Neubau ist hier attraktiv. Aktuell veräußert zum Beispiel die Freihaus GmbH in der Havelbucht unter dem Projektnamen „Kiewitt21“ 32 Eigentumswohnungen. Die Preise für die 96 bis 138 m² großen Wohnungen liegen zwischen 2.700 und 4.400 €/m².

Entwicklungsareal Bornstedter Feld

Im Kontrast zu diesen alten und historisch gewachsenen Stadtgebieten steht das Bornstedter Feld im Norden von Potsdam. Auf einem ehemaligen Militärareal, das im Jahre 2001 für die Bundesgartenschau hergerichtet wurde, wird ein komplett neuer Stadtteil erschlossen. Bis 2015 sollen hier durch eine städtische Entwicklungsgesellschaft rund 7.000 Wohnungen für 14.000 Einwohner und ca. 5.000 Arbeitsplätze entstehen. Durchschnittlich werden Kaufpreise von 2.900 €/m² erzielt.

Überschaubares Plattenbau-Angebot

Wie sämtliche Städte der ehemaligen DDR hat auch Potsdam typische Plattenbausiedlungen. Im Schlaatz, am Stern, in Drewitz sowie in der Waldstadt I und II lassen sich solche finden. Aufgrund der geringen Attraktivität dieser Wohngebiete ist das Angebot an Eigentumswohnungen in diesen Lagen überschaubar. Für Eigentumswohnungen, die auf diesen Teilmärkten angeboten werden, können nach unseren Ermittlungen Kaufpreise zwischen 1.000 €/m² und 1.500 €/m² erzielt werden.

Fazit

Zusammenfassend ist festzustellen, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen in Potsdam in lebhafter Bewegung befindet. Sollte sich das Bevölkerungswachstum wie prognostiziert fortsetzen, werden die Projektentwickler und Investoren weiterhin ihre Freude mit Berlins „kleiner Schwester“ haben.

 

„Wohnen in…“: der Wohnungsmarkt in Magdeburg.

Artikel BBT Newsletter Januar 2012

Magdeburg ist die Hauptstadt Sachsen-Anhalts und mit ihren knapp 232.000 Einwohnern nach Halle/Saale die zweitgrößte Stadt des Landes.  

Die Wirtschaftskraft

Durch ihre zentrale Lage in Deutschland ist Magdeburg ein bedeutender Industrie- und Handelsstandort.

Schwerpunktbranchen sind der Maschinen- und Anlagebau, die Umwelttechnologie, die Gesundheitswirtschaft sowie die Logistik.

Der größte Arbeitgeber der Stadt ist die Deutsche Bahn mit ca. 9.000 Beschäftigen. Zudem ist Magdeburg das politische Zentrum Sachsen-Anhalts und somit der Sitz zahlreicher Ministerien. Die Arbeitslosenquote lag 2011 bei ca. 11,5 % und ist im vergangenen Jahr um ca. 8 % gesunken.

Die Landeshauptstadt bildet den Mittelpunkt der gesamten Region. Das Zentralitätsniveau erreicht einen überdurchschnittlichen Wert von 124 Punkten. Damit ist Magdeburg nach Schwerin (130 Punkte) die zentralitätsstärkste Landeshauptstadt in den neuen Bundesländern. Auch die Kaufkraftkennziffer, die das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau widerspiegelt, liegt mit 90,8 Punkten über den Werten von ostdeutschen Einzelhandelsmetropolen wie Rostock (90,5) oder Leipzig (89,5).

Das Bildungs- und Kulturangebot

Bedingt durch die Otto-von-Guericke-Universität und die Hochschule Magdeburg-Stendal leben ca. 17.000 Studenten in der Stadt. Darüber hinaus ist das kulturelle Angebot vielfältig und besteht unter anderem aus zahlreichen Museen, Theatern sowie dem bekannten Magdeburger Dom.

Der Wohnungsmarkt

Auf dem Wohnungsmarkt zeichnet sich eine konstante Steigerung der durchschnittlichen Nettokaltmiete ab. Zwischen 2006 und 2010 stiegen die Mietpreise jährlich durchschnittlich um ca. 4,25 %. Zum Vergleich: Im selben Zeitraum stiegen die Mieten in Leipzig um ca. 3 % p. a., in Dresden um ca. 2,75 % p. a. und in Erfurt um ca. 5 % p. a. (Quelle: empirica).

Die in einem Marktresearch von der BBT GmbH ermittelte durchschnittliche Angebotsmiete im Stadtgebiet beträgt ca. 5,00 €/m² und die durchschnittliche Bestandsmiete ca. 4,60 €/m². Die im BBT-Research ebenfalls ermittelte Leerstandsquote liegt bei ca. 8,00 %.

Die Mietpreisentwicklung in den einzelnen Stadtgebieten

Folgende Entwicklungen hat der BBT-Marktresearch zu den Mietpreisen in den einzelnen Stadtgebieten von Magdeburg ergeben:

Die Altstadt ist das Zentrum und gleichzeitig eine der beliebtesten Wohngegenden in der Landeshauptstadt. Hier befinden sich neben dem bekannten Magdeburger Dom auch das Regierungsviertel, das Theater, das Museum sowie zahlreiche gastronomische Angebote. In der Altstadt werden Spitzenmieten bis zu 8,00 €/m² erzielt. Unser Research hat eine Marktmiete von 6,10 €/m² ergeben.

Südlich der Altstadt entwickelt sich der ehemalige Industriestandort Buckau zu einem beliebten Wohnquartier (Marktmiete 5,30 €/m²).

Das Stadtgebiet Alte Neustadt ist aufgrund der Universität sowie der Parkanlagen ein attraktiver Wohnstandort. Nicht nur Studenten schätzen die ruhige, aber dennoch zentrale Lage unweit der Altstadt. Hier haben wir eine Marktmiete von 5,20 €/m² ermittelt.

Westlich der Altstadt befinden sich die Stadtteile Stadtfeld Ost (Marktmiete 5,30 €/m²), Stadtfeld West (Marktmiete 5,50 €/m²), Leipziger Straße (Marktmiete 5,10 €/m²) und Sudenburg (Marktmiete 5,20 €/m²). Die Bebauung ist heterogen und reicht von Ein- und Mehrfamilienhäusern über Gründerzeitvillen bis hin zum Plattenbau.

Im Süden Magdeburgs, in grüner Umgebung, befinden sich die Stadteile Fermersleben, Salbke und Westerhüsen. Die von uns ermittelten Marktmieten liegen zwischen 4,60 €/m² und 4,80 €/m².

Die Stadtteile im Norden von Magdeburg sind durch Plattenbauten geprägt. Im Zuge des Programmes Stadtumbau Ost wurden zahlreiche Wohnungen saniert und zurückgebaut, sodass vor allem die Stadtteile Kannenstieg (Marktmiete 4,60 €/m²), Neustädter See (Marktmiete 4,40 €/m²) und Neustädter Feld (Marktmiete 4,40 €/m²) deutlich an Attraktivität gewonnen haben. In dem angrenzenden Stadtteil Neu Olvenstedt haben unsere Erhebungen eine Marktmiete von 4,00 €/m² ergeben.

Zukünftig erwarten wir vor allem in den innenstadtnahen Gebieten rund um die Altstadt eine moderate Mietpreissteigerung. In den Wohngebieten im Norden von Magdeburg ist durch die konsequente Umsetzung des Programms Stadtumbau Ost ebenfalls eine positive Entwicklung zu beobachten.

 

Bestimmung der Restnutzungsdauer – nur welche?

Artikel BBT Newsletter Dezember 2011

Die Bestimmung der Restnutzungsdauer (RND) eines Objektes ist genauso wesentlich wie schwer. Zwingend benötigt wird die RND etwa, wenn man für seine Immobilie einen Marktwert und / oder einen Beleihungswert ermitteln muss. Große Bedeutung hat sie allerdings auch innerhalb des laufenden Portfoliomanagements und des Controllings. Für diese unterschiedlichen Anforderungen ist es entscheidend zu klären, was die Restnutzungsdauer eigentlich ist und wie sie bestimmt wird.

Was versteht man unter Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer ist die zu erwartende Lebensdauer eines Objektes, während der das Objekt noch wirtschaftlich nutzbar ist. Um sie zu bestimmen, wird zunächst die technische Restnutzungsdauer ermittelt, die sich grundsätzlich über nachfolgende Formel berechnet: Restnutzungsdauer (RND) = Gesamtnutzungsdauer (GND) – Alter des Objektes

Gesamtnutzungs- und Restnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) hängt von der Art des Objektes ab. In der Anlage 4 der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) sind beispielsweise die durchschnittlichen Werte für die Gesamtnutzungsdauer unterschiedlicher Gebäudetypen angegeben. Eine Wohnimmobilie hat nach dieser Aufstellung eine Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren. Diese Gesamtnutzungsdauer ist allerdings nur bei einer ordnungsgemäßen Instandhaltung gegeben. Erfolgt diese nicht, kommt es aufgrund von Instandhaltungsrückstau zu einer Verkürzung der Restnutzungsdauer. Um wie viel die Restnutzungsdauer verkürzt werden muss, hängt von der Einschätzung des Gutachters ab.

Verlängerung der Restnutzungsdauer

Eine Restnutzungsdauer kann allerdings auch verlängert werden. Dies geschieht in der Regel bei Modernisierung oder Sanierung der Gebäude. Je nach Umfang der Maßnahmen kann danach entweder ein fiktives neues Baujahr errechnet werden (nur bei umfassenden Modernisierungen möglich), oder es wird, wie in der Praxis meistens empfohlen, die Verlängerung der Restnutzungsdauer über das Punktesystem des Gutachterausschusses in Nordrhein-Westfalen verwendet. Dabei wird zunächst der aktuelle Sanierungsstand des Objektes anhand von Punktwerten ermittelt. Mit Hilfe dieser Punktwerte kann anschließend aus einer Tabelle die verlängerte Restnutzungsdauer abgelesen werden.

Abgelaufene Restnutzungsdauer

Doch was ist nun zu tun, wenn die Restnutzungsdauer abgelaufen ist? Aus bautechnischer Sicht ist es möglich, nach Ablauf der technischen Restnutzungsdauer das Objekt durch Modernisierungen weiter zu bewirtschaften (vermieten). Spätestens jetzt sollten jedoch das Portfoliomanagement und das Controlling mit einbezogen werden. Denn entscheidend ist für Renditeimmobilien nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern vielmehr die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.

Technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer - ein Beispiel:

Im Bestand befindet sich ein wunderschöner Altbau aus dem Jahr 1900. Durch eine ordentliche laufende Instandhaltung wäre bei dem Objekt eine technische Restnutzungsdauer von 40 Jahren denkbar. Das Objekt hat sechs Wohnungen mit jeweils 120 m² Fläche und drei Zimmern sowie eine Deckenhöhe von über vier Metern. Die Mieterstruktur an diesem Standort ist hauptsächlich geprägt von Singlehaushalten und jungen Familien mit mittleren Einkommen. Die maximal erzielbare Bruttowarmmiete liegt bei 10 €/m² und die nachgefragten Wohnungen sind Zwei- und Vierraumwohnungen.

Die entscheidende Frage ist, wie bei diesem Objekt die Restnutzungsdauer unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten einzuschätzen ist, wenn man weiß, dass die Nebenkosten, insbesondere die Heizkosten, in den nächsten Jahren weiter steigen werden und die Struktur der Wohnungen nicht der Nachfrage entsprechen.

Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer

Um Fragen wie diese im Spannungsfeld zwischen technischer und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer fundiert zu beantworten, hat die BBT GmbH verschiedene Softwarelösungen und Beratungsansätze entwickelt. Einen Ansatz, wie die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ermittelt werden kann, wollen wir Ihnen an dieser Stelle vorstellen:

Zunächst muss das Portfoliomanagement den eigenen Bestand hinsichtlich der Marktgegebenheiten und des eigenen Objektangebotes einschätzen und dies kontinuierlich fortführen. Die daraus resultierenden Erkenntnisse zu Angebot und Nachfrage sowie Entwicklung der Mieten im aktuellen und im optimalen Objektzustand (nach Investition) dienen als Grundlage für die Entscheidung, ob einzelne Objekte sofort an den Markt angepasst werden müssen (diese hätten somit eine wirtschaftliche RND von null Jahren) oder ob das Angebot für eine bestimmte Zeit noch auf dem Markt platziert werden kann (die „bestimmte Zeit“ stellt dann die wirtschaftliche RND dar).

Als nächstes muss eingeschätzt werden, wie das angepasste Angebot aussehen müsste, um eine stetige Nachfrage zu sichern und im Sinne einer optimalen Wertentwicklung eine möglichst lange wirtschaftliche Restnutzungsdauer zu erreichen.

Fazit

Bei der Bestimmung der Restnutzungsdauer im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung kommt es nicht nur auf den technischen Zustand der Objekte an, sondern auch auf die wirtschaftliche Verwendbarkeit. Wichtig ist, dass im aktiven Portfoliomanagement die richtige Bestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer eine große Bedeutung für die Bestandssicherung hat.